La valeur d’un terrain dépend moins de sa superficie que de ce qui peut y être construit. Le zonage, la densité permise, la desserte en infrastructure et les délais d’approbation municipale sont les variables qui déterminent le prix des terrains au Québec. Armen Markarian conseille les propriétaires fonciers sur les dispositions et les promoteurs sur les acquisitions de sites dans le Grand Montréal.

Les terrains de développement couvrent plusieurs catégories distinctes, chacune avec un profil d’acheteur différent et un moteur de valeur différent. Les terrains de comblement urbain (typiquement des lots sous-construits, des terrains de stationnement excédentaires ou des propriétés avec des bâtiments obsolètes dans des zones où le zonage permet un développement de plus haute densité) attirent des promoteurs et des investisseurs qui cherchent à construire des projets résidentiels ou à usage mixte là où l’infrastructure et la demande existent déjà.

Les terrains à bâtir en périphérie servent des promoteurs qui construisent à grande échelle pour des programmes résidentiels ou commerciaux. Les anciens sites industriels ou commerciaux repositionnés pour le développement résidentiel ou à usage mixte représentent une troisième catégorie, souvent dans des zones bien situées où des considérations environnementales et d’urbanisme ajoutent de la complexité. Comprendre à quelle catégorie appartient un site, et à quoi ressemble la communauté d’acheteurs pertinente, oriente tous les aspects de la gestion d’un mandat foncier.

Zonage, densité et processus municipal La valeur d’un terrain de développement est déterminée principalement par la densité permise selon le règlement de zonage municipal applicable, et ce qui peut réalistement être réalisé par un processus de rezonage ou de dérogation si la désignation actuelle est en deçà du potentiel du site.

Une parcelle zonée pour du résidentiel de moyenne densité a une valeur différente de la même parcelle zonée pour usage commercial ou limitée à la hauteur de bâtiment existante. L’écart entre le zonage actuel et la densité réalisable est la source de complexité la plus courante, et parfois d’opportunité, dans les transactions foncières. Les acheteurs qui comprennent le processus d’approbation municipal et peuvent évaluer des délais réalistes sont mieux positionnés pour analyser un terrain avec précision. L’analyse du zonage est tout aussi importante du côté de la vente, où elle détermine la stratégie de prix et le ciblage des acheteurs.

Les transactions foncières comportent un ensemble spécifique de considérations qui diffèrent des mandats d’immeubles à revenus. Zonage, desserte, état environnemental et délais municipaux influencent tous le prix et la structure d’un mandat.

Densité permise et désignation de zonage. Le règlement de zonage actuel est le document le plus important dans une transaction foncière. Il établit ce qui est permis de construire, à quelle densité et sous quelles conditions. Les vendeurs bénéficient de comprendre leur zonage actuel avant l'inscription, en particulier si la densité permise reflète fidèlement le potentiel de développement du site. Les acheteurs doivent lire le règlement de zonage applicable, pas seulement le résumé du courtier, avant de faire une offre.
Potentiel de rezonage et processus municipal. Là où le zonage actuel sous-estime le potentiel de développement du site, une demande de rezonage ou de dérogation peut être la voie pour libérer de la valeur supplémentaire. L'ouverture de la municipalité à une demande de rezonage, le délai probable et le coût du processus sont des facteurs qui influencent le prix du site et le type d'acheteur qui le considérera. Un terrain qui nécessite une approbation municipale pour atteindre son usage optimal est évalué différemment d'un terrain dont le zonage actuel permet déjà le programme cible.
Desserte en infrastructure. Un terrain de développement nécessite l'accès à l'infrastructure municipale: eau, égouts, alimentation électrique, accès routier. Dans les emplacements de comblement urbain, cette desserte est généralement en place. Sur les sites en périphérie ou en zone vierge, la capacité de desserte et le coût d'extension des services jusqu'au site doivent être vérifiés et intégrés dans le pro forma de développement. Les acheteurs doivent confirmer le statut de desserte avant de s'engager sur un prix d'acquisition.
Conditions environnementales. Les sites ayant un historique d'utilisation industrielle, commerciale ou municipale peuvent présenter des conditions environnementales (contamination des sols, matériaux enfouis, problèmes de nappe phréatique) qui nécessitent des évaluations environnementales de site Phase I et Phase II avant que la transaction puisse être conclue. La présence de conditions environnementales influe à la fois sur le prix et sur l'échéancier d'une transaction foncière. Les acheteurs devraient inclure la vérification diligente environnementale comme condition standard. Les vendeurs devraient comprendre l'état environnemental de leur terrain avant l'inscription.
Délai d'approbation municipal. Les transactions foncières impliquent souvent des acheteurs qui acquièrent un site avec un programme de développement spécifique en tête. Le délai d'approbation municipal pour ce programme (lotissement, approbation du plan d'implantation, permis de construire) est un facteur matériel dans la façon dont un acheteur analyse l'acquisition. Les vendeurs devraient comprendre que les acheteurs de terrains sophistiqués intègrent la valeur temporelle de l'argent dans leur offre, et qu'un site nécessitant de longues approbations sera établi en prix en conséquence.

Comment est évalué un terrain de développement au Québec?

Un terrain de développement au Québec est évalué principalement par ce qui peut y être construit, spécifiquement, la densité permise selon le zonage actuel et le chemin réaliste vers toute densité supplémentaire par un processus de rezonage. La valeur foncière est typiquement exprimée en prix par pied carré constructible ou par unité permise, permettant aux acheteurs de comparer des sites de différentes tailles et configurations. Le revenu actuel d’un bâtiment existant sur le site, s’il y en a un, est généralement secondaire au potentiel de développement du terrain lorsque l’acheteur principal est un promoteur.

Quels types de sites de développement Armen gère-t-il?

Armen gère des mandats de terrains de développement sur une gamme de types de sites: lots de comblement urbain dans les quartiers établis de Montréal, terrains à bâtir résidentiels en périphérie, anciens sites industriels ou commerciaux en repositionnement, et terrains commerciaux constructibles prêts pour le développement. Chaque mandat est structuré selon le profil de zonage, le programme de développement que le site supporte et la communauté d’acheteurs la plus active pour cette catégorie de site.

Comment fonctionne le processus de rezonage au Québec et comment influe-t-il sur la valeur du terrain?

Au Québec, l’utilisation des terres est régie par les règlements de zonage municipaux. Là où un propriétaire foncier ou un promoteur veut construire à une densité ou un usage non permis actuellement, il doit demander à la municipalité un rezonage ou une dérogation. Le processus implique une révision par le service d’urbanisme municipal, une consultation publique et une approbation par le conseil élu, un délai qui peut aller de quelques mois à plusieurs années selon la municipalité et l’ampleur du changement demandé. Un terrain qui nécessite un rezonage pour atteindre son usage optimal porte une décote de risque de rezonage dans l’analyse de l’acheteur. La taille de cette décote dépend de la probabilité du rezonage, de la durée que ça prendra et de la valeur supplémentaire que le rezonage crée.

Quelles considérations environnementales sont typiques dans les transactions foncières au Québec?

Les sites avec un usage industriel, commercial ou municipal antérieur sont typiquement soumis à des évaluations environnementales de site Phase I comme composante standard de la vérification diligente. Là où la Phase I identifie des zones préoccupantes, une évaluation Phase II avec prélèvement de sols et d’eau souterraine est requise. La présence de contamination confirmée peut nécessiter une décontamination avant que le site puisse être développé, ce qui influe à la fois sur le prix d’acquisition et le calendrier de développement. Les acheteurs devraient budgétiser la vérification diligente environnementale comme coût fixe dans toute transaction foncière. Les vendeurs devraient comprendre l’état environnemental de leur terrain avant que les négociations commencent.

Chaque mandat de terrain débute par une évaluation du zonage et de la densité. Contactez Armen pour examiner le potentiel de développement d’un site spécifique ou discuter d’une stratégie de disposition foncière.

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